| Publicación 579SP, Cómo Preparar la Declaración de Impuesto Federal |
2005 Tax Year |
15.
Cómo Vender Su Vivienda
Ley de Alivio Tributario para Desastres Causados por el Huracán Katrina del 2005. Esta ley provee alivio tributario
para personas afectadas por el huracán Katrina. Bajo dicha Ley, algunas de las reglas que determinan cuándo recuperar un
subsidio hipotecario federal han cambiado. Vea la Publicación 4492, en inglés.
Recordatorios Importantes
Cambio de dirección. Si cambia su dirección postal, asegúrese de notificarle al IRS mediante la Forma 8822, en inglés. Envíela al
Centro de Servicio del Servicio de Impuestos Internos correspondiente a su dirección anterior. (Las direcciones para los Centros
de Servicio
están al reverso de la forma.)
Venta de vivienda con puntos no deducidos. Si no ha deducido todos los puntos que pagó para asegurar una hipoteca sobre su vivienda anterior, tal vez usted pueda deducir
los puntos
restantes en el año de la venta. Consulte Mortgage ending early (Término prematuro de hipoteca), bajo, Points
(Puntos) en el capítulo 23 de la Publicación 17, en inglés.
Este capítulo explica las reglas tributarias que se aplican cuando usted vende su vivienda principal. Generalmente, su vivienda
principal es
aquélla en que vive la mayor parte del tiempo.
Si vendió su vivienda principal en el 2005, tal vez usted pueda excluir del ingreso todas las ganancias hasta un límite de
$250,000
($500,000 en una declaración conjunta, en la mayoría de los casos). Consulte Cómo Excluir las Ganancias, más
adelante. Si usted puede excluir todas las ganancias, no es necesario que informe la venta en su declaración de impuestos.
Si tiene ganancias que no se pueden excluir, éstas son tributables. Informe estas ganancias en el Anexo D (Forma 1040). Es
posible que usted
también tenga que incluir la Forma 4797, Sales of Business Property (Ventas de Propiedad Comercial), en inglés. Consulte
Cómo Informar la Venta, más adelante.
Si tiene pérdidas de la venta, usted no puede deducirlas en su declaración.
Los temas principales en este capítulo son:
-
Cómo calcular las ganancias o pérdidas,
-
Base,
-
Cómo excluir las ganancias,
-
Pruebas de propiedad y de uso, e
-
Cómo informar la venta.
Otros temas incluyen:
Artículos de interés - A usted quizá le interese ver:
Publicación
-
523
Selling Your Home (Cómo Vender su Vivienda), en inglés
-
530
Tax Information for First-Time Homeowners (Información Tributaria para Propietarios de Primera Vivienda), en
inglés
Forma (e Instrucciones)
-
Anexo D (Forma 1040)
Capital Gains and Losses (Ganancias y Pérdidas de Capital), en inglés
-
8822
Change of Address (Cambio de Dirección), en inglés
-
8828
Recapture of Federal Mortgage Subsidy (Recuperación del Subsidio Hipotecario Federal), en inglés
Esta sección explica el término “vivienda principal.” Generalmente, la vivienda en que usted vive la mayor parte del tiempo es
su vivienda principal y puede ser un(a):
Para excluir ganancias según las reglas del presente capítulo, generalmente usted debe haber sido propietario(a) y vivido
en la
propiedad como su vivienda principal durante un mínimo de 2 años durante el período de 5 años que finaliza en la fecha de
venta.
Tierra.
Si vende la tierra en que se encuentra ubicada su vivienda principal, pero no la casa misma, usted no puede excluir
ganancias que tenga
provenientes de la venta de la tierra.
Ejemplo 15. .1. Ejemplo.
El 4 de marzo del 2005, usted vende la tierra en que se encuentra ubicada su vivienda principal. Usted compra otra tierra
y traslada su casa a
ésta. Esta venta no se considera como una venta de su vivienda principal y usted no puede excluir ganancias provenientes de
la venta de la
tierra.
Más de una vivienda.
Si es propietario(a) de más de una vivienda, usted solamente puede excluir las ganancias de la venta de su vivienda
principal. Debe incluir
en el ingreso las ganancias procedentes de la venta de cualquier otra vivienda. Si usted es propietario(a) de dos viviendas
y vive en ambas, su
vivienda principal generalmente es aquélla en que vive la mayor parte del tiempo.
Ejemplo 15. .2. Ejemplo 1.
Usted es propietario(a) y vive en una casa en la ciudad. Asimismo, es propietario(a) de una casa en la playa, que usa durante
los meses de verano.
La casa en la ciudad es su vivienda principal.
Ejemplo 15. .3. Ejemplo 2.
Usted es propietario(a) de una casa, pero vive en otra casa que alquila. La casa alquilada es su vivienda principal.
Propiedad usada parcialmente como su vivienda principal.
Si usted usa solamente una parte de la propiedad como su vivienda principal, las reglas que se discuten en este capítulo
se aplican
sólo a las ganancias o pérdidas provenientes de la venta de esa parte de la propiedad. Para obtener detalles, consulte Uso
Comercial o Alquiler de Vivienda, más adelante.
Cómo Calcular las Ganancias o Pérdidas
Para calcular las ganancias o pérdidas procedentes de la venta de su vivienda principal, usted debe saber cuál es el precio
de venta,
la cantidad recibida y la base ajustada. Reste la base ajustada de la cantidad recibida para obtener las ganancias o pérdidas.
El precio de venta es la cantidad total que usted recibe por su vivienda. Incluye dinero, todos los pagarés, hipotecas u otras
deudas que
asume el (la) comprador(a) como parte de la venta, y el valor normal en el mercado de cualquier otro bien o servicio que usted
reciba.
Pago de empleador(a) o patrono(a).
Es posible que usted tenga que vender su vivienda debido a un traslado de trabajo. Si su empleador(a) o patrono(a)
le paga las pérdidas
producidas de la venta o sus gastos de venta, no incluya el pago como parte del precio de venta. Su empleador(a) o patrono(a)
incluirá el pago
como salarios en el encasillado 1 de su Forma W-2 y usted lo incluirá en su ingreso bruto como salarios en la línea 7 de
la
Forma 1040.
Opción de compra.
Si usted otorga una opción de compra para su vivienda y la opción se ejerce, sume la cantidad que recibe por la opción
al
precio de venta de su vivienda. Si la opción no se ejerce, usted debe informar la cantidad como ingreso ordinario en el año
en que vence
la opción. Informe esta cantidad en la línea 21 de la Forma 1040.
Forma 1099-S.
Si usted recibió la Forma 1099-S, Proceeds From Real Estate Transactions (Utilidades de Transacciones de Bienes Inmuebles),
en
inglés, el encasillado 2 (utilidades brutas) debería mostrar la cantidad total que recibió por su vivienda.
Sin embargo, el encasillado 2 no incluirá el valor normal en el mercado de ninguna propiedad que no sea dinero en
efectivo o pagarés,
o cualquier servicio, que usted haya recibido o recibirá. En su lugar, debe marcar el encasillado 4 para indicar su recepción
(o
recepción prevista) de estas partidas.
Si puede excluir todas las ganancias, la persona responsable del cierre de la venta generalmente no tendrá que informarlas
en la Forma
1099-S. Si usted no recibe la Forma 1099-S, use los documentos de venta y otros archivos para calcular la cantidad total que
ha recibido por su
vivienda.
La cantidad recibida corresponde al precio de venta menos los gastos de venta.
Gastos de venta.
Los gastos de venta incluyen:
Durante el período que usted fue el (la) propietario(a) de su vivienda, es posible que haya realizado ajustes (aumentos o
disminuciones) a
la base. Esta base ajustada se debe determinar antes de que usted pueda calcular las ganancias o pérdidas de la venta de su
vivienda. Para
obtener información sobre cómo calcular la base ajustada de su vivienda, consulte Cómo Determinar la Base, más
adelante.
Cantidad de Ganancias o Pérdidas
Para calcular la cantidad de ganancias o pérdidas, compare la cantidad recibida con la base ajustada.
Ganancias de la venta.
Si la cantidad recibida es mayor que la base ajustada, la diferencia son ganancias y, a excepción de cualquier parte
que pueda excluir,
generalmente son tributables.
Pérdidas de la venta.
Si la cantidad recibida es menor que la base ajustada, la diferencia son pérdidas. Las pérdidas provenientes de la
venta de su
vivienda principal no se pueden deducir.
Vivienda de propiedad conjunta.
Si usted y su cónyuge venden su vivienda de propiedad conjunta y presentan una declaración conjunta, usted debe calcular
sus
ganancias o pérdidas como si fueran un(a) solo(a) contribuyente.
Declaraciones por separado.
Si usted y su cónyuge presentan declaraciones por separado, cada uno de ustedes debe calcular sus propias ganancias
o pérdidas
conforme a su participación en la propiedad. Su participación en la propiedad es determinada por la ley estatal.
Propietarios conjuntos no casados.
Si usted y un(a) propietario(a) conjunto(a), que no sea su cónyuge, venden su vivienda de propiedad conjunta, cada
uno(a) de ustedes debe
calcular sus propias ganancias o pérdidas conforme a su participación en la propiedad. Cada uno(a) de ustedes aplica las reglas
que se
discuten en este capítulo de manera individual.
Las siguientes reglas se aplican a juicios hipotecarios y recuperaciones de bienes, abandonos, canjes y traspasos a un(a)
cónyuge.
Juicio hipotecario o recuperación de bienes.
Si su vivienda fue sometida a juicio hipotecario o se recuperó, usted tiene una venta.
Generalmente, usted calcula las ganancias o pérdidas provenientes de la venta de la misma manera que las ganancias
o pérdidas
provenientes de cualquier venta. Sin embargo, la cantidad de sus ganancias o pérdidas depende, en parte, de si usted es personalmente
responsable del reembolso de la deuda asegurada por la vivienda. Consulte la Publicación 523, en inglés, para obtener más
información.
Forma 1099-A y Forma 1099-C.
Generalmente, usted recibirá la Forma 1099-A, Acquisition or Abandonment of Secured Property (Adquisición o Abandono
de
Propiedad Garantizada), en inglés, de su prestamista. Esta forma contendrá la información que usted necesita para determinar
la
cantidad de sus ganancias o pérdidas y cualquier ingreso ordinario procedente de la cancelación de una deuda. Si su deuda
es cancelada,
es posible que reciba la Forma 1099-C, Cancellation of Debt (Cancelación de Deuda), en inglés.
Abandono.
Si abandona su vivienda, es posible que usted tenga ingreso ordinario. Si la vivienda abandonada asegura una deuda
de la que usted es personalmente
responsable y la deuda se cancela, usted tiene un ingreso ordinario igual a la cantidad de la deuda cancelada. Consulte la
Publicación 523, en
inglés, para obtener más información.
Cómo canjear viviendas.
Si canjea su antigua vivienda por otra vivienda, trate el canje como una venta y una compra.
Ejemplo 15. .4. Ejemplo.
Usted fue propietario(a) y vivió en una vivienda que tenía una base ajustada de $41,000. Un(a) agente de bienes inmuebles
aceptó su antigua vivienda como canje y le asignó $50,000 para una nueva vivienda con un valor de $80,000. Esta transacción
es
tratada como una venta de su antigua vivienda por $50,000 con una ganancia de $9,000 ($50,000 - $41,000).
Si el (la) agente le hubiese asignado a usted $27,000 y hubiese asumido su hipoteca por pagar de $23,000 sobre su antigua
vivienda, su precio de
venta aun sería $50,000 (el canje de $27,000 más la asunción de hipoteca de $23,000).
Traspaso a cónyuge.
Si usted traspasa su vivienda a su cónyuge, o a su ex cónyuge en relación con su divorcio, generalmente, usted no
tiene
ganancias ni pérdidas. Esto es cierto aun si usted recibe dinero en efectivo u otra consideración por su vivienda. En consecuencia,
no
se aplican las reglas en este capítulo.
Más información.
Si necesita obtener más información, consulte Transfer to spouse (Traspaso a cónyuge) en la Publicación 523
y Property Settlements (Liquidaciones de Bienes) en la Publicación 504, Divorced or Separated Individuals (Personas
Físicas Divorciadas o Separadas), ambas en inglés.
Usted debe saber cuál es la base en su vivienda para determinar cualquier ganancia o pérdida al momento de la venta. La base
en su
vivienda se determina conforme a cómo usted obtuvo la vivienda. Su base es el costo de la vivienda si usted la compró o
construyó. Si la obtuvo de alguna otra manera (herencia, regalo, etc.), su base es su valor normal en el mercado cuando la
obtuvo o la base
ajustada de la persona de quien la obtuvo.
Mientras usted fue propietario(a) de su vivienda, es posible que usted haya realizado ajustes (aumentos o disminuciones) a
la base de su vivienda.
El resultado de estos ajustes corresponde a la base ajustada de su vivienda, que se usa para calcular las ganancias o pérdidas
de la venta de
su vivienda. Consulte Base Ajustada, más adelante.
Puede obtener más información sobre la base y la base ajustada en el capítulo 13 y en la Publicación 523, en
inglés.
El costo de la propiedad es la cantidad que usted paga por ella en efectivo, obligaciones de deuda, otros bienes o servicios.
Compra.
Si usted compra su vivienda, su base es el costo de la vivienda para usted. Incluye el precio de compra y ciertos
costos de liquidación o
cierre. Generalmente, su precio de compra incluye su pago inicial (de enganche) y cualquier deuda, como una primera o segunda
hipoteca o
pagarés que entregó al (la) vendedor(a) en pago por la vivienda. Si construye, o contrata a terceros para construir, una nueva
vivienda,
su precio de compra puede incluir los costos de construcción, como se discute en la Publicación 523, en inglés.
Honorarios por liquidación o costos de cierre.
Al momento de comprar su vivienda, es posible que usted haya pagado honorarios por liquidación o costos de cierre
además del precio
de contrato de la propiedad. Puede incluir en su base algunos de los honorarios por liquidación y costos de cierre que usted
pagó por la
compra de la vivienda. Usted no puede incluir en su base los cargos y costos por la obtención de un préstamo hipotecario.
Un cargo que
se paga por la compra de la vivienda corresponde a cualquier cargo que haya tenido que pagar aun si usted pagó la vivienda
en efectivo.
El capítulo 13 indica algunos de los honorarios por liquidación y costos de cierre que usted puede incluir en la base
de su
propiedad, incluida su vivienda. Asimismo, indica algunos de los costos de liquidación que no se pueden incluir en la base.
Además, consulte en la Publicación 523, en inglés, las partidas adicionales y una discusión de la base diferente al
costo.
La base ajustada es su base aumentada o disminuida en ciertas cantidades.
Aumentos a la base.
Éstas incluyen:
-
Ampliación y otras mejoras que tengan una vida útil superior a 1 año,
-
Aportación especial para mejoras locales, y
-
Cantidad que usted haya gastado después de un hecho fortuito para restaurar la propiedad dañada.
Disminuciones a la base.
Éstas incluyen:
-
Ganancia que haya postergado proveniente de la venta de una vivienda anterior antes del 7 de mayo de 1997,
-
Pérdidas fortuitas deducibles,
-
Pagos de seguro que haya recibido o que espera recibir por pérdidas fortuitas,
-
Pagos que haya recibido por otorgar una servidumbre o un derecho de paso,
-
Depreciación permitida o permisible si usó su vivienda para fines comerciales o de alquiler,
-
Crédito por energía residencial (generalmente, permitido desde 1977 a 1987) reclamado por el costo de mejoras para el uso
de
energía que usted agregó a la base de su vivienda,
-
Crédito por adopción que usted reclamó por las mejoras que agregó a la base de su vivienda,
-
Pagos no tributables de un programa de asistencia para adopción de su empleador(a) o patrono(a) que usted usó para mejoras
que
agregó a la base de su vivienda,
-
Crédito para comprador(a) de primera vivienda (permisible para ciertos compradores de primera vivienda en el Distrito de Columbia),
y
-
Subsidio por ahorro de energía excluido de su ingreso bruto porque usted lo recibió (directa o indirectamente) de un servicio
público después de 1992 para comprar o instalar un medio de ahorro de energía. Un medio de ahorro de energía es una
instalación o modificación principalmente diseñada para reducir el consumo de electricidad o gas natural, o para mejorar el
uso
de la demanda de energía para una vivienda.
Mejoras.
Éstas agregan valor a su vivienda, prolongan su vida útil o la adaptan para nuevos usos. Usted suma el costo de las
ampliaciones y
otras mejoras a la base de la propiedad.
Ejemplo 15. .5. Ejemplos.
La instalación de una sala de recreación u otro baño en su sótano sin terminar, la colocación de una nueva
cerca, la instalación de nueva plomería o cableado, la colocación de un nuevo techo o la pavimentación de la calzada de su
entrada sin pavimentar corresponden a mejoras. Una ampliación a su vivienda, como una nueva terraza, un solarium o un garaje,
también
constituye una mejora.
Reparaciones.
Éstas mantienen su vivienda en buenas condiciones, pero no le agregan valor ni prolongan su vida útil. No tiene que
sumar su costo a
la base de su propiedad.
Ejemplo 15. .6. Ejemplos.
La pintura interior y exterior de su casa, la reparación de canales o pisos, la reparación de fugas o enyesado y el reemplazo
de
ventanas rotas son ejemplos de reparaciones.
Mantenimiento de Registros
Usted debe conservar archivos y registros para demostrar la base ajustada de su vivienda.
Normalmente, debe conservar archivos durante 3 años después de la fecha de vencimiento para presentar su declaración para
el
año tributario en el que vendió su vivienda. Sin embargo, si vendió su vivienda antes del 7 de mayo de 1997, y postergó el
impuesto sobre las ganancias, la base de esa vivienda afecta la base de la nueva vivienda que compró. Conserve los archivos
y registros que
demuestran la base de ambas viviendas todo el tiempo que sea necesario para efectos de impuestos.
Los archivos y registros que debe conservar incluyen:
-
Comprobante del precio de compra y gastos de compra de la vivienda;
-
Comprobantes y otros registros de todas las mejoras, ampliaciones y otras partidas que afecten la base ajustada de la vivienda;
-
Todas las hojas de trabajo que usted usó para calcular la base ajustada de la vivienda que vendió, las ganancias o
pérdidas de la venta, la exclusión y las ganancias tributables;
-
Todas las Formas 2119, Sale of Your Home (Venta de Su Vivienda),en inglés, que usted haya presentado para postergar la
ganancia proveniente de la venta de una vivienda anterior antes del 7 de mayo de 1997; y
-
Todas las hojas de trabajo que usted usó para preparar la Forma 2119, como la Adjusted Basis of Home Sold Worksheet (Hoja
de Trabajo de Base Ajustada de Vivienda Vendida) o la Capital Improvements Worksheet (Hoja de Trabajo de Mejoras de Capital) de las
instrucciones de la Forma 2119, ambas en inglés.
Cómo Excluir las Ganancias
Es posible que usted califique para excluir de su ingreso la totalidad o parte de las ganancias obtenidas de la venta de su
vivienda principal.
Esto significa que, si califica, usted no tendrá que pagar impuesto sobre las ganancias hasta el límite descrito bajo
Exclusión Máxima, a continuación. Para calificar, usted debe satisfacer las pruebas de propiedad y de uso que se
describen más adelante.
Puede optar por no reclamar la exclusión. En ese caso, usted debe incluir las ganancias obtenidas de la venta en su ingreso
bruto en su
declaración de impuestos para el año de la venta.
Puede excluir hasta $250,000 de las ganancias provenientes de la venta de su vivienda principal si se satisfacen todas las
siguientes condiciones.
-
Usted satisface la prueba de propiedad.
-
Usted satisface la prueba de uso.
-
Durante el período de 2 años que finaliza en la fecha de la venta, usted no excluyó ganancias obtenidas de la venta de
otra vivienda.
Puede excluir la totalidad de las ganancias obtenidas de la venta de su vivienda principal hasta $500,000 si se satisfacen
todas las siguientes
condiciones.
-
Usted es casado(a) y presenta una declaración conjunta para el año.
-
Usted o su cónyuge satisface la prueba de propiedad.
-
Usted y su cónyuge satisfacen la prueba de uso.
-
Durante el período de 2 años que finaliza en la fecha de la venta, ni usted ni su cónyuge excluyó ganancias
provenientes de la venta de otra vivienda.
Pruebas de Propiedad y de Uso
Para reclamar una exclusión, usted debe satisfacer las pruebas de propiedad y de uso. Esto significa que durante el período
de 5
años que finaliza en la fecha de la venta, usted debe haber:
Excepción.
Si fue propietario(a) y vivió en la propiedad como su vivienda principal durante menos de 2 años, en algunos casos
usted aún
puede reclamar una exclusión. La cantidad máxima que usted puede reclamar se reducirá. Consulte Exclusión
Máxima Reducida, más adelante.
Ejemplo 15. .7. Ejemplo 1 — posesión y ocupación de la vivienda durante 3 años.
Amanda compró su vivienda principal y se mudó a ésta en septiembre del 2002. Vendió la vivienda con ganancias el 15 de
septiembre del 2005. Durante el período de 5 años que finalizaba en la fecha de la venta (16 de septiembre de 2000 - 15 de
septiembre del 2005), ella fue propietaria de la vivienda y vivió en ella durante 3 años. Ella satisface las pruebas de propiedad
y de
uso.
Ejemplo 15. .8. Ejemplo 2 — satisfacción de prueba de propiedad, pero no de prueba de uso.
Daniel compró una vivienda en 1999. Después de vivir en ella durante 6 meses, se mudó. Él nunca vivió en la casa
de nuevo y la vendió con ganancias el 28 de junio del 2005. Fue el propietario de la vivienda durante el período completo
de 5
años que finalizaba en la fecha de la venta (29 de junio de 2000 - 28 de junio del 2005). Sin embargo, no vivió en ella durante
los 2 años requeridos. Él satisface la prueba de propiedad, pero no la prueba de uso. Él no puede excluir ninguna parte de
sus
ganancias procedentes de la venta, a menos que haya calificado para una exclusión mínima reducida (como se explica más adelante).
Período de Propiedad y de Uso
El período de propiedad y de uso de 2 años requerido durante el período de 5 años que finaliza en la fecha de la venta
no tiene que ser continuo.
Usted satisface las pruebas si puede demostrar que fue propietario(a) y vivió en la propiedad como su vivienda principal
durante 24 meses
continuos ó 730 días (365 × 2) durante el período de 5 años que finaliza en la fecha de la venta.
Ausencia temporal.
Las ausencias temporales breves por vacaciones u otras ausencias estacionales, aun si usted alquila la propiedad durante
estas ausencias, se
consideran como períodos de uso.
Ejemplo 15. .9. Ejemplo.
El profesor Pablo Barba, soltero, compró y se mudó a una casa el 28 de agosto del 2002. Vivió en ella como su vivienda
principal en forma continua hasta el 5 de enero del 2004, fecha en que viajó al extranjero para disfrutar de un año sabático.
Durante parte de su período de ausencia, la casa estuvo vacía y durante el resto del período, la tuvo alquilada. El 6 de enero
del 2005, vendió la casa con ganancias.
Dado que su ausencia no fue una ausencia temporal breve, él no puede incluir el período de ausencia para satisfacer la prueba
de uso
de 2 años. Él no puede excluir ninguna parte de sus ganancias, a menos que califique para una exclusión mínima reducida
(como se explica más adelante). Aun si califica para una exclusión máxima reducida, no puede excluir la parte de las ganancias
equivalente a la depreciación que reclamó (o que pudo haber reclamado) mientras alquilaba la casa. Consulte Depreciación
después del 6 de mayo de 1997, más adelante.
Satisfacción de pruebas de propiedad y de uso durante períodos diferentes.
Usted puede satisfacer las pruebas de propiedad y de uso durante dos períodos de 2 años diferentes. Sin embargo, debe
satisfacer
ambas pruebas durante el período de 5 años que finaliza en la fecha de la venta.
Ejemplo 15. .10. Ejemplo.
En 1996, Elena Jara vivía en un apartamento alquilado. Posteriormente, el edificio de apartamentos se transformó en un condominio
y
ella compró su apartamento el 3 de diciembre del 2002. En el 2003, Elena se enfermó y el 14 de abril de ese año, se mudó a
la casa de su hija. El 12 de julio del 2005, mientras aún vivía en casa de su hija, ella vendió su apartamento.
Elena puede excluir las ganancias provenientes de la venta de su apartamento porque satisfizo las pruebas de propiedad y de
uso. Su período
de 5 años es desde el 13 de julio de 2000 al 12 de julio del 2005, fecha en que vendió su apartamento. Elena fue propietaria
del
apartamento desde el 3 de diciembre del 2002 hasta el 12 de julio del 2005 (más de 2 años). Ella vivió en el apartamento desde
el
13 de julio de 2000 (inicio del período de 5 años) hasta el 14 de abril del 2003 (más de 2 años).
Apartamento de cooperativa.
Si usted vendió la participación en una sociedad anónima de cooperativa de viviendas, las pruebas de propiedad y de
uso se
satisfacen si, durante el período de 5 años que finaliza en la fecha de la venta, usted:
-
Fue propietario(a) de la participación durante un mínimo de 2 años y
-
Vivió en la casa o apartamento en que la participación le da derecho a ocuparlo(a) como su vivienda principal durante un
mínimo de 2 años.
Miembros de los servicios uniformados o del Servicio Extranjero.
Usted puede elegir que se suspenda el período de prueba de 5 años para propiedad y uso durante cualquier período en
que usted
o su cónyuge preste “ servicio prolongado en forma oficial y calificada” como miembro de los servicios uniformados o del Servicio
Diplomático de los Estados Unidos. Esto significa que usted pudiera satisfacer la prueba de uso de 2 años aunque, debido a
su servicio,
no viviera realmente en su casa por lo menos los 2 años requeridos durante el período de 5 años que finaliza en la fecha de
la
venta.
Si esto le ayuda a calificar para excluir ganancias, usted puede elegir que se suspenda el período de prueba de 5
años presentando
una declaración para el año de venta que no incluya las ganancias.
Ejemplo 15. .11. Ejemplo.
David compró y se trasladó a una casa en 1997. Vivió en la misma como su vivienda principal durante 2 años y medio.
Durante los 6 años siguientes, no vivió en la casa debido a que estaba prestando servicio prolongado en forma oficial y calificada
en el
Ejército estadounidense. Luego, vendió la casa con ganancias en el 2005. Para satisfacer la prueba de uso, David elige suspender
el
período de prueba de 5 años para los 6 años durante los cuales estaba prestando servicio prolongado en forma oficial y
calificada. Esto significa que puede hacer caso omiso de aquellos 6 años. Por lo tanto, el período de prueba de David consiste
en los 5
años antes de que se fuera a prestar servicio prolongado en forma oficial y calificada. Satisface las pruebas de propiedad
y de uso porque fue
propietario de, y vivió en, la casa por 2 años y medio durante este período de prueba.
Período de suspensión.
El período de suspensión no puede durar más de 10 años. Juntos, el período de suspensión de 10
años y el período de prueba de 5 años pueden ser de hasta 15 años, pero no más. Usted no puede suspender el
período de 5 años para más de una propiedad a la vez. Puede revocar en cualquier momento su elección para suspender el
período de 5 años.
Para más información sobre la suspensión del período de prueba de 5 años, vea Members of the uniformed
services or Foreign Service (Miembros de los servicios uniformados o del Servicio Diplomático) en la Publicación 523, en
inglés.
Excepción para personas físicas incapacitadas.
Existe una excepción a la prueba de uso si durante el período de 5 años antes de la venta de su vivienda:
-
Usted queda física o mentalmente incapacitado(a) para cuidarse a usted mismo(a), y
-
Fue el (la) propietario(a) y vivió en su casa como su vivienda principal durante 1 año como mínimo.
Conforme a esta excepción, se considera que usted vive en su vivienda durante todo el tiempo en que sea propietario(a) de
la vivienda y
que viva en un centro (incluido un hogar de ancianos) con licencia de un estado o subdivisión política para cuidar personas
en su
condición física o mental.
Si satisface esta excepción a la prueba de uso, usted aún tiene que satisfacer la prueba de propiedad de 2 años de
un total de
5 años para reclamar la exclusión.
Vivienda anterior destruida o expropiada.
Para las pruebas de propiedad y de uso, usted suma el tiempo en que fue propietario(a) y vivió en una vivienda anterior
que fue destruida
por un hecho fortuito o fue expropiada al tiempo en que fue propietario(a) y vivió en la vivienda de la que desea excluir
las ganancias. Esta
regla se aplica si cualquier parte de la base de la vivienda que vendió dependía de la base de la vivienda destruida o expropiada.
De lo
contrario, usted debe haber sido propietario(a) y haber vivido en la misma vivienda durante 2 de los 5 años antes de la venta
para calificar
para la exclusión.
Si usted y su cónyuge presentan una declaración conjunta para el año de la venta, pueden excluir las ganancias si cualquiera
de los cónyuges satisface las pruebas de propiedad y de uso. (Sin embargo, consulte Exclusión Máxima, más
atrás.)
Ejemplo 15. .12. Ejemplo 1 — un(a) cónyuge vende una vivienda.
Emilia vende su vivienda en junio del 2005. Posteriormente ese mismo año, se casa con Jaime. Ella satisface las pruebas de
propiedad y de
uso, pero Jaime no. Ella puede excluir hasta $250,000 de las ganancias en una declaración por separado o conjunta para el
2005.
Ejemplo 15. .13. Ejemplo 2 — cada cónyuge vende una vivienda.
Los hechos son los mismos que los del Ejemplo 1, excepto que Jaime también vende una vivienda en el 2005. Él satisface las
pruebas de propiedad y de uso en su vivienda. Emilia y Jaime pueden excluir, cada uno, hasta $250,000 de las ganancias.
Muerte de cónyuge antes de la venta.
Si su cónyuge murió y usted no se volvió a casar antes de la fecha de la venta, se considera que usted ha sido propietario(a)
y ha vivido en la propiedad como su vivienda principal durante todo el período en que su cónyuge fue propietario(a) y vivió
en
ésta como una vivienda principal.
Vivienda traspasada por cónyuge.
Si su cónyuge le traspasó a usted su vivienda (o ex cónyuge si el traspaso es en relación con su divorcio), se
considera que usted ha sido el (la) propietario(a) durante todo el período en que su cónyuge era su propietario(a).
Uso de vivienda después del divorcio.
Se considera que usted ha usado la propiedad como su vivienda principal durante todo el período en que:
-
Usted fue su propietario(a), y
-
Se permite que su cónyuge o ex cónyuge viva en ella conforme a un instrumento de divorcio o separación y éste(a)
la usa como su vivienda principal.
Exclusión Máxima Reducida
Usted puede reclamar una exclusión, pero la cantidad máxima de ganancias que puede excluir se reducirá, si se satisface
cualquiera de las siguientes condiciones.
-
Usted no satisfizo las pruebas de propiedad y de uso, pero el motivo principal por el que vendió su vivienda fue:
-
Un cambio del lugar de empleo,
-
Salud, o
-
Circunstancias imprevistas (como se define más adelante).
-
Su exclusión habría sido denegada debido a la regla que se describe en Más de una Vivienda Vendida Durante un
Período de 2 Años, más adelante, excepto si el motivo principal por el que vendió su vivienda fue:
-
Un cambio del lugar de empleo,
-
Salud o,
-
Circunstancias imprevistas (como se define a continuación).
Use la Worksheet 3 (Hoja de Trabajo 3) en la Publicación 523, en inglés, para calcular su exclusión
máxima reducida.
Circunstancias imprevistas.
La venta de su vivienda principal es a causa de una circunstancia imprevista si el motivo principal para la venta
es el acontecimiento de un hecho
que usted no previó antes de comprar y ocupar su vivienda principal. Para obtener más información acerca de circunstancias
imprevistas, consulte la Publicación 523, en inglés.
Más de una Vivienda Vendida Durante un Período de 2 Años
Usted no puede excluir las ganancias de la venta de su vivienda si, durante el período de 2 años que finaliza en la fecha
de la
venta, usted vendió otra vivienda con ganancias y excluyó todas las ganancias o parte de éstas. Si no puede excluir las
ganancias, usted debe incluirlas en su ingreso.
Excepción.
Aun puede reclamar una exclusión, pero la cantidad máxima de ganancias que usted puede excluir se reducirá si el motivo
principal por el que vendió la vivienda fue:
Para obtener más información acerca de esta excepción, consulte More Than One Home Sold During 2-Year Period
(Más de una Vivienda Vendida Durante un Período de 2 Años) en la Publicación 523, en inglés.
Uso Comercial o Alquiler de Vivienda
Tal vez pueda excluir sus ganancias provenientes de la venta de una vivienda que usted ha utilizado para fines comerciales
o para producir ingresos
de alquiler. Sin embargo, usted debe satisfacer las pruebas de propiedad y de uso.
Ejemplo 15. .14. Ejemplo 1.
El 29 de mayo de 1999, Amelia compró una casa. Se mudó a la casa en esa fecha y vivió ahí hasta el 31 de mayo de 2001,
fecha en que se mudó de la casa y la puso en alquiler. La casa estuvo alquilada desde el 1 de junio de 2001 al 31 de marzo
del 2003. Amelia se
mudó a su casa nuevamente el 1 de abril del 2003 y vivió en ella hasta que la vendió el 30 de enero del 2005. Durante el
período de 5 años que finaliza en la fecha de la venta (31 de enero de 2000 - 30 de enero del 2005), Amelia fue la propietaria
y
vivió en la casa durante más de dos años, como se indica en la siguiente tabla.
Amelia puede excluir ganancias hasta $250,000. No obstante, no puede excluir la parte de las ganancias equivalente a la depreciación
que reclamó, o que pudo haber reclamado, por alquilar la casa, como se explica a continuación en el Ejemplo 2.
Ejemplo 15. .15. Ejemplo 2.
Guillermo fue el propietario y usó una casa como su vivienda principal desde 1999 al 2002. El 1 de enero del 2003, se mudó
a otro
estado. Alquiló su casa desde esa fecha hasta el 30 de abril del 2005, fecha en que la vendió. Durante el período de 5
años que finaliza en la fecha de la venta (1 de mayo de 2000 - 30 de abril del 2005), Guillermo fue el propietario y vivió
en la
casa durante 32 meses (más de 2 años). Tiene que informar la venta en la Forma 4797, en inglés. Puede excluir ganancias hasta
$250,000. No obstante, no puede excluir la parte de las ganancias equivalente a la depreciación que reclamó, o que pudo haber
reclamado,
por alquilar la casa, como se explica a continuación.
Depreciación después del 6 de mayo de 1997.
Si usted tenía derecho a reclamar deducciones por depreciación porque usó su vivienda para fines comerciales o como
propiedad
de alquiler, no puede excluir la parte de sus ganancias equivalente a cualquier depreciación permitida como deducción para
los
períodos después del 6 de mayo de 1997. Si puede demostrar mediante archivos y registros adecuados u otras pruebas que la
deducción por depreciación permitida era menor que la cantidad permisible, la cantidad que usted no puede excluir corresponde
a la
cantidad permitida.
Propiedad usada parcialmente para fines comerciales o de alquiler.
Si usted usó la propiedad parcialmente como vivienda principal y parcialmente para fines comerciales o para producir
ingresos, consulte la
Publicación 523, en inglés.
No informe la venta del 2005 de su vivienda principal en su próxima declaración de impuestos, a menos que:
-
Usted tenga ganancias y no califique para excluir la totalidad de éstas, o
-
Usted tenga ganancias y opte por no excluirlas.
Si tiene ganancias tributables de la venta de su vivienda principal que no
se pueden excluir, informe todas las ganancias recibidas en el Anexo D (Forma 1040). Infórmelas en la columna (f) de la línea
1 ó línea 8 del Anexo D, dependiendo del tiempo que fue propietario(a) de la vivienda. Si califica para una
exclusión, indíquela en la línea inmediatamente debajo de la línea en que informa las ganancias. Anote “Section 121
exclusion” “Exclusión de la sección 121” en la columna (a) de esa línea e indique la cantidad de la exclusión en
la columna (f) como pérdidas (en paréntesis).
Si usó la vivienda para fines comerciales o para producir ingreso de alquiler, es
posible que usted tenga que usar la Forma 4797 para informar la venta de la parte comercial o de alquiler (o la venta de toda
la propiedad si se
usó completamente para fines comerciales o de alquiler durante ese año). Consulte Business Use or Rental of Home (Uso
Comercial o Alquiler de Vivienda) en la Publicación 523, en inglés.
Ventas a plazos.
Algunas ventas se realizan según acuerdos que estipulan que parte o la totalidad del precio de
venta se pague en un año posterior. Estas ventas se denominan “ ventas a plazos.” Si usted mismo financia la compra del (la) comprador(a)
de su casa, en lugar de que el (la) comprador(a) solicite un préstamo hipotecario a un banco, probablemente tenga una venta
a plazos. Tal vez
pueda informar la parte de las ganancias que usted no puede excluir sobre la base a plazos.
Use la Forma 6252, Installment Sale Income (Ingresos de Venta a Plazos), en inglés,
para informar la venta. Anote su exclusión en la línea 15 de la Forma 6252.
Hipoteca financiada por el vendedor.
Si usted vende su vivienda y tiene un pagaré, hipoteca u otro acuerdo financiero, generalmente los pagos que recibe
están compuestos
de interés y capital. Debe informar el interés que usted recibe como parte de cada pago en forma separada como ingreso de
intereses. Si
el (la) comprador(a) de su vivienda usa la propiedad como una vivienda principal o segunda vivienda, usted también debe informar
el nombre, la
dirección y el número de seguro social (conocido por sus siglas en inglés, SSN) del (la) comprador(a) en la
línea 1 del Anexo B (Forma 1040) o del Anexo 1 (Forma 1040A). El (la) comprador(a) debe informarle a usted su SSN y usted
debe indicarle su SSN al (la) comprador(a). Si no satisface estos requisitos, es posible que usted tenga que pagar una multa de $50 por
cada incumplimiento. Si usted o el (la) comprador(a) no tiene un SSN y no es elegible para obtener uno, consulte Número de
Seguro Social en el capítulo 1.
Más información.
Para obtener más información acerca de las ventas a plazos, consulte la Publicación 537, en inglés.
Las siguientes situaciones especiales pueden afectar su exclusión.
Venta de vivienda adquirida en una permuta por propiedad del mismo tipo.
Usted no puede reclamar la exclusión si:
-
Adquirió su vivienda en una permuta por propiedad del mismo tipo (también conocida como permuta de la sección 1031),
y
-
Vendió la vivienda:
-
Después del 22 de octubre del 2004 y
-
Durante el período de 5 años a partir desde la fecha en que adquirió la vivienda.
Para diferir ganancias provenientes de una permuta por propiedad del mismo tipo, debe haber intercambiado (permutado)
propiedad comercial o de
inversión por propiedad comercial o de inversión de un mismo tipo. Para más información sobre las permutas por propiedad
del mismo tipo, vea la Publicación 544, Sales and Other Dispositions of Assets (Ventas y Otras Enajenaciones de Bienes),
en
inglés.
Permuta por propiedad del mismo tipo usada parcialmente para propósitos comerciales.
Si usted usa su vivienda principal parcialmente para propósitos comerciales o de alquiler y luego intercambia (permuta)
la misma por otra
propiedad, vea la Publicación 523, en inglés.
Expatriados.
Usted no puede reclamar la exclusión si el impuesto de expatriación se aplica a su caso. El impuesto de expatriación
se aplica
a los ciudadanos estadounidenses que han renunciado a su ciudadanía (y residentes de largo plazo que han finalizado su residencia)
si uno de
los fines principales fue evadir impuestos de los Estados Unidos. Consulte el capítulo 4 de la Publicación 519, U.S. Tax Guide
for
Aliens (Guía Tributaria de los Estados Unidos para Extranjeros), en inglés, para obtener más información acerca del
impuesto de expatriación.
Vivienda destruida o expropiada.
Si su vivienda fue destruida o expropiada, todas las ganancias (por ejemplo, debido a los dineros del seguro que recibió)
califican para la
exclusión.
Cualquier parte de las ganancias que no se pueda excluir (debido a que supera el límite), se puede postergar según
las reglas que se
explican en:
-
Publicación 547, en inglés, en el caso de una vivienda que fue destruida, o
-
Publicación 544, en inglés, en el caso de una vivienda que fue expropiada.
Venta de participación restante.
Sujeto a otras reglas del presente capítulo, usted puede optar por excluir ganancias procedentes de la venta de una
participación
restante en su vivienda. Si elige esta opción, no puede optar por excluir ganancias de su venta de ninguna otra participación
en la
vivienda que usted vende por separado.
Excepción para ventas a personas emparentadas o vinculadas.
Usted no puede excluir ganancias procedentes de la venta de una participación restante en su vivienda a una persona
emparentada o vinculada.
Las personas emparentadas incluyen a sus hermanos y hermanas, medios hermanos y medias hermanas, cónyuges, personas mayores
(padres, abuelos,
etc.) y descendientes lineales (hijos, nietos, etc.). Las personas vinculadas también incluyen a ciertas sociedades anónimas,
sociedades
colectivas, fideicomisos y organizaciones exentas de impuestos.
Cómo Recuperar (Reembolsar) un Subsidio Hipotecario Federal
Si usted financió su vivienda bajo un programa de subsidio federal (préstamos de bonos hipotecarios calificados exentos de
impuestos
o préstamos con certificados de crédito hipotecario), es posible que tenga que recuperar (devolver) la totalidad o parte del
beneficio
que recibió de ese programa cuando venda o enajene de otro modo su vivienda. Puede recuperar el beneficio al aumentar su impuesto
federal sobre
el ingreso para el año de la venta. Es posible que usted tenga que pagar este impuesto de recuperación aun si puede excluir
sus
ganancias del ingreso según las reglas discutidas más atrás; esa exclusión no afecta el impuesto de recuperación.
Préstamos sujetos a reglas de recuperación.
La recuperación se aplica a préstamos que:
-
Se originaron de las utilidades de bonos hipotecarios calificados o
-
Se basaron en certificados de crédito hipotecario.
La recuperación también se aplica a las asunciones de estos préstamos.
Cuándo se aplica la recuperación.
La recuperación del subsidio hipotecario federal se aplica solamente si satisface las dos siguientes condiciones.
-
Vende o enajena de otro modo su vivienda:
-
Con ganancias, y
-
Durante los primeros 9 años después de la fecha de cierre de su préstamo hipotecario.
-
Su ingreso para el año de la enajenación es mayor que el ingreso calificado ajustado de ese año para el tamaño
de su familia para ese año (relacionado con los requisitos de ingreso que debe satisfacer una persona para calificar para
el programa de
subsidio federal).
Cuándo no se aplica la recuperación.
La recuperación no se aplica si una de las siguientes situaciones corresponde a su caso:
-
Su préstamo hipotecario fue un préstamo calificado para mejoras de vivienda inferior a $15,000,
-
La vivienda se enajena como consecuencia de su muerte,
-
Usted enajena su vivienda más de 9 años después de la fecha de cierre de su préstamo hipotecario,
-
Usted traspasa la vivienda a su cónyuge, o a su ex cónyuge en relación con su divorcio, en que no hay ganancias
incluidas en su ingreso,
-
Usted enajena la vivienda con pérdidas,
-
Su vivienda resulta destruida por un hecho fortuito y usted la repara o reemplaza en su lugar original dentro de los 2 años
después del cierre del año tributario en que se produjo la destrucción o
-
Usted refinancia su préstamo hipotecario (a menos que posteriormente usted satisfaga todas las condiciones indicadas anteriormente
bajo Cuándo se aplica la recuperación).
Notificación de cantidades.
En o cerca de la fecha de liquidación de su préstamo hipotecario, usted debería recibir una notificación que
proporcione la cantidad con subsidio federal y otra información que necesite para calcular su impuesto de recuperación.
Cómo calcular e informar la recuperación.
El impuesto de recuperación se calcula en la Forma 8828,
Recapture of Federal Mortgage Subsidy (Recuperación del Subsidio Hipotecario Federal), en inglés. Si usted vende su vivienda
y su hipoteca está sujeta a las reglas de recuperación, debe presentar la Forma 8828 aun si no adeuda un impuesto de
recuperación. Adjunte la Forma 8828 a su Forma 1040. Para obtener más información, consulte las instrucciones para la Forma
8828.
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